松田軽太の日記

企業の情シスで働いています。このブログでは読んだ本など思いつくままに書いています。

【マンション格差】資産価値のあるマンションを選ぶための7つのポイント

「マンション格差」という本を読んでみました。

 

世の中は数年前から勝ち組だ負け組だと二極化した評価をする格差社会です。

 

ダイバーシティ」だとか「多様性を認める社会」だとか言ってるが、実際には勝ち組と負け組に格付けされてるような気がします。

 

こんにちは!松田軽太です。

 

マンションの理事会に参加している者としては「マンション格差」なんていう衝撃的なタイトルの本を目にしたら、読まないわけにはいきません。

 

皆さんがマンションと聞いて多くの人がパッと思い浮かぶのは、三井不動産とか住友不動産とか野村不動産といった大手のブランドマンションですかね?

 

特に2015年に世間を騒がせた杭が短くて傾いたマンションは、三井不動産住友不動産の販売したマンションだけれど、それでも三井不動産住友不動産といった超大手だから、建て替えしてもらえる事ができているのだと思うと、やっぱり大手のブランドマンションを購入した方が安心かな、と感じてしまうのは人間の性と言えるでしょう。

 

しかし、この本では「大手なら安心っておもうのは間違いだから」と警鐘を鳴らしています。

 

1.ブランドマンションは安全なのか?

同じ「ブランド物」でもプラダなんかのバッグと違って、マンションの品質は建物ごとに違います。

 

「いやいやブランドを信頼してるから、高いお金を出して買ってるんだけど!」とツッコミを入れたくなりますよね?

 

バッグのような工業製品であれば、材料や部品も同じだし、数もたくさん作るので品質は均一になるんだけど、マンションは同じブランドでも、立地も違えば仕様も違うし、部屋の間取りだって違うのだから、なかなか品質を均一するのは難しいのです。

 

実際、三井不動産が分譲した横浜のマンションは地盤に杭が届いておらず、傾いてしまったという事件は記憶に新しいですよね。

大手のブランドマンションといっても、こういうことがあるのでから。

 

ブランドマンションのメリットとしては、横浜での傾斜マンションのような場合には、デベロッパーが建て替えしてくれるくらいでしょうか?

(それだって円満に建て替えの話が進んだわけではありませんが)

 

2.ブランドマンションはお得なのか?

しかもブランドマンションは、はっきり言って割高です。

(まぁ、僕は買ったことないんですけどね)

 

一般にマンションの利益は価格の15~20%です。

まぁ、ブランドマンションの中には利益率が40%もあるマンションブランドがあるそうですが。

(そう、あの値引き販売を一切しないということで有名なブランドですね)

 

ではこのブランドマンションを売却する事になったら、普通のマンションよりも高値で売れるのでしょうか?

しかし、その問いの答えは残念ながらNOです。

ブランドマンションという理由で他のマンションよりも買った価格が2割から3割高かったとしても、売る場合は2割も3割も上がるわけではないのです。

 

そう考えるとマンションのブランド価値というのは「わーい、憧れのブランドマンションを買ったよ!」という自己満足ということになるのかもしれません。

 

3.マンションの価値とは?

マンションのブランドにそれほど価値が無いのであれば、一体、何に価値があるのでしょうか?

 

結局のところ、価格が維持される要因の多くは「立地」ということになります。

 

まぁ、いくらブランドイメージが高いマンションでも徒歩15分と、駅から徒歩3分の有名じゃないマンションを比べたら、確かに徒歩3分の有名じゃないマンションを選んでしまいますよね。

 

住まいの価値というのは人それぞれではあるにせよ、徒歩の距離が近いというのは、分かりやすい指標です。

 

4.割安なマンションってあるの? 

どのようなマンションが割安感があるのかというと、鉄道系のデベロッパーが販売しているマンションです。

 

言われてみれば名鉄不動産などの鉄道系のマンションは、財閥系不動産なんかと比べると、割安だったように思います。

 

榊氏によると鉄道系マンションの場合は、鉄道という手堅い本業があるので、関連会社の不動産部門は赤字にならない程度であれば良いのだそうです。そのため利益率が5~10%くらいの場合も珍しくないのだとか。

 

まぁ、そう言われてみれば納得ができますね。

 

ましてや最近ではブランドマンションでも長谷工コーポレーションが施工している物件が増えてきたので、それであれば品質も極端に変わらないでしょう。

 

5.マンションは維持費まで含めて考える

では、改めて「マンションの価値とは何か?」を考えると、その9割は立地の要素が一番、強いのです。

 

分かりやすいのは駅までの距離ですが、それ以外にも「ショッピングモールが近い」とか「教育水準の高い学校の区域」だとか人によって立地に対する価値観は違います。

 

要するにそのマンションに住みたくなる要素があるかどうか、ということですよね。

 

その反面、マンションの中にはプールがあったり、スポーツジムがあったり、温泉があったりと、まるでリゾートホテルのような豪華な設備が完備されたマンションもあります。

 

その豪華な設備や見栄えの良いエントランスがマンションの中古価格の相場に与える影響はどれくらいかというと、せいぜい価格の1割程度だと推測されます。

 

中にはこれらの豪華な設備の維持費までを考えたら、たとえば20年後には使われない設備でも管理組合で維持管理することを考えて敬遠する人もいます。

 

マンションは購入すると長い期間、住むことになるので、維持管理までを視野に長い目で見て検討する必要があります。

 

6.資産価値を維持するには?

一言で立地といっても駅から近ければどこでも良いのか?というとそうでもありません。

 

そこでこの本では、いわゆる人気のある街ランキングを参考にしてはどうか?と提案されています。

 

東京であれば、青山とか吉祥寺です。

 

しかしそれらの街は人気がある分、マンションの価格も高く、億に近い価格になります。

仮想通貨でも買って「億り人」にでもならないと、手が出ない金額です。

 

ではいわゆる普通のサラリーマンはどこのマンションを買えば、資産価値を維持できるでしょう?

 

日本の少し先の未来を考えると、超高齢化と人口減少社会になるのは避けられない事実です。2050年には1億人を割ると言われています。

 

マンションを購入して30年くらいは住むつもりであるなら、こうした人口減少社会になることも視野に入れるべきです。

 

そこでこの本では沿線力を勧めています。

 

7.資産価値を維持できる沿線は?

イチ押しが東海道沿線の街。これはもう理由は分かりやすいです。

東京、名古屋、大阪と日本の大都市を結ぶ路線なので、需要は今後もあるでしょう。

 

例えば京浜東北線は東京から大宮まで繋がっています。

つまり大都市を結ぶ路線はそれなりに需要があるということです。

 

逆にヤバそうなのはつくばエクスプレス埼玉高速鉄道といった新しい路線だとか。

 

今後は多摩ニュータウンのようなに新しい街の人気は、人口減少と共に下がっていくのかもしれないですね。

 

もっと詳しく知りたい人は「マンション格差」を是非、お読みください。

 

マンション格差 (講談社現代新書)

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